居住用の土地等を相続した場合

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平成27年1月1日の相続から、相続税が増税となることは様々な報道でご存知のことと思います。

しかし、居住用建物の敷地と事業用の建物の敷地等を相続する場合、適用される面積が拡大され相続税の課税価格が減額になる場合もあります。

この制度は、小規模宅地の特例といわれ、亡くなった方(被相続人)が相続開始直前に居住の用としていた建物の敷地等、また事業用の建物の敷地等で一定の要件に当てはまる敷地等については、一定の面積まで80%または50%の減額を行うという制度です。

被相続人が相続開始直前に居住していた建物の敷地等については、平成26年までは240㎡が上限でしたが、平成27年1月1日からは330㎡が上限となります。

また、事業用の建物の敷地等については、400㎡が上限で限度面積に違いはありませんが、平成26年までは居住用と事業用の土地等がある場合、400㎡が上限となっていましたが、平成27年1月1日からは、居住用330㎡と事業用400㎡の合計730㎡まで減額の対象とされることになりました。

ただし、事業用でも不動産貸付の建物等の敷地は貸付事業用として200㎡の限度となっており、貸付事業用の土地とあわせて、居住用や事業用の土地で小規模宅地の特例を適用する場合には、200㎡が限度となり現行制度と同様な調整計算が必要となってきます。

居住用の土地の相続では、小規模宅地の特例を適用するためには、建物の所有者が誰か、その土地を取得する者が誰かで、特例が適用できたり、できなかったりします。

  建物の所有者が被相続人の場合、次のようになります。

  1. 配偶者が取得する場合は、原則として小規模宅地の特例を適用することができます。
  2. 被相続人と同居していた親族については、同居の親族が居住用の宅地を相続し、申告期限まで居住を続けかつ保有していた場合、特例の適用ができます。もし、申告期限前に移転したり、譲渡した場合には特例の適用を受けることはできません。
  3. 被相続人と同居している相続人や配偶者がいる場合、同居していない相続人が建物の敷地を相続すると、居住用の小規模宅地の特例は受けられません。
  4. 被相続人に配偶者がなく、同居の相続人がいない場合は、相続開始前3年以内に居住用家屋(その相続人の配偶者の居住用家屋を含む)を持たない相続人(通称「家なき子」)が取得する場合には、申告期限までその土地を保有していれば、小規模宅地の特例を受けることができます。

小規模宅地の特例については、様々なケースがありますので、遺産分割協議の際、どなたが取得するかを十分に検討しておくことが必要です。

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