不動産投資が相続税の節税になるワケ(仕組み)!?

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相続税では、財産の多くで時価と評価額が違い、差が大きければ大きいほど相続財産の価値が減るため、節税になります。

◆ 相続財産の評価方法

現金や預金のような財産評価としての時価が預金残高などと等しい財産以外は、“時価と評価の差”を活用して節税を行います。

●現金や預金  時価評価(=預金残高)

●土地(宅地)  路線価(国税庁の定める宅地1㎡あたりの価格)評価額(=公示価格の8割)

●貸地  上記宅地の路線価から、国税庁の決めた借地権割合を減額して評価(一般的には、路線価の3~5割)

●貸家建付地  貸家やアパート・マンションなど賃貸用建物の敷地は、宅地路線価から「借家権割合(3割)と借地権割合を乗じた割合」を減額して評価

●建物  固定資産税評価額(=建築費の5~7割程度)

●貸家  建物の評価額から借家権割合(3割)を減額して評価

◆ 時価1億円が、現金⇒土地⇒貸家建付地に変わったら相続税は!?

時価1億円の財産が、現金、土地(自宅や更地)、貸家建付地であったケースで比較すると、相続財産に最大4割近くも差が生じることに。相続税率が40%の方なら、1,600万円もの節税メリットが得られます。

流行のタワーマンション節税などでは、購入価額と評価額との差(評価減)がなんと7~8割になることまで。一方、タワマン節税がアウト(否認)になる事例も出ていますので、拙速は禁物です。

【前 提】
★路線価評価額 : 8,000万円 
★借地権割合 : 70% 
★借家権割合 : 30% 
★相続税の税率 : 40%

財産の金額:1億円 相続財産:現金預金

相続税評価額①:そのまま1億円

税額②(①×40%):4,000万円

 

財産の金額:1億円 相続財産:土地(更地)

相続税評価額①:路線価評価額8,000万円

税額②(①×40%):3,200万円

 

財産の金額:1億円 相続財産:貸地(貸家建付地)

相続税評価額①:路線評価額 × ( 1 – 0.7 × 0.3)=6,320万円

税額②(①×40%):2,528万円

 

つまり、現金や預金で遺すより、たとえば不動産に変えておいた方が有利に働くというわけです。そこで、アパート・マンションでの土地有効活用などが宣伝され、広く知られるようになったのです。

出典:43NAVI(株)コンサルティング・アルファ

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