相続:自宅と貸しアパートがあるのですが?

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お父様が亡くなり、自宅を相続することになったお客様がいらっしゃいました。

ご自宅に相続税の相談にお伺いすると、自宅と同じ敷地に貸しアパートが建っていました。

自宅の敷地面積は180㎡、貸しアパートの分が120㎡、合計300㎡の土地建物を相続するということです。

自宅の場合、3月27日に書いたコラムのとおり、小規模宅地の特例で土地の評価額が80%減額されます(特定居住用宅地の特例)。

貸しアパートはどうでしょうか?貸付事業用宅地の特例で、土地の評価額が50%減額されるのです。

ただし、要件があります。

1.相続人が貸付事業を引継、申告期限までその土地を保有し、貸付事業を継続している場合。

2.被相続人と生計を一にしていた親族が取得し、相続開始から申告期限まで土地を保有し、貸付事業を継続している場合。

です。

また、自宅の土地の80%減額と併用する場合には、面積要件もあります。

特定事業用宅地面積×200㎡/400㎡+特定居住用宅地面積×200㎡/330㎡+貸付事業用宅地面積≦200㎡

というものです。このケースでは、特定事業用等宅地はありませんから、居住用宅地180㎡、貸付事業用宅地120㎡です。

計算結果は、180㎡×200㎡/330㎡+120㎡=229㎡≧200㎡、となり適用面積条件を充たしません。

どうしましょうか?・・・要は計算結果が200㎡以下になるように面積を調整すれば良いのです。

宅地の適用面積は180㎡×200㎡/330㎡=109.0909・・・、ですので、200㎡-110㎡=90㎡を貸しアパートの土地に、適用すれば併用は可能です。では、事例を設定して計算してみましょう。

(事例)宅地の路線価200千円とする。

貸付事業宅地の減額を適用すると、評価額は、

200千円×110㎡×20%+200千円×90㎡×50%+200千円×(300㎡-200㎡)=33,400千円 (3,340万円)

すべて居住用宅地とした場合

200千円×180㎡×20%+200千円×120㎡=31,200千円 (3,120万円)

特定居住用宅地のみとして評価した方が220万円ほど土地の評価額が下がり、相続税が有利になっています。このケースでは、自宅の土地と貸しアパートの土地が同一敷地内にあり、路線価も同額であることから、減額率の高い、特定居住用宅地に特例を適用した方が有利になりました。自宅とは別に貸しアパートがありそこの路線価が高い場合などは同じ結果になるかどうかは判りません。

このように土地の利用区分が多岐にわたる場合、適用要件などもあり、いろいろなシミュレーションが必要になります。専門家に相談する際は、早めに相談し、いろいろなケースでシミュレーションをされることが相続税の節税に繋がります。

弊所でも相続税の事前のシミュレーションやご相談を受け付けております。口頭での簡単な相談は無料です。是非ご利用ください。

 

 

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