自宅を相続しても相続税は掛かりますか?

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ご主人や親御さんが亡くなり、相続人である奥様やご親族から、自宅の相続も相続税が掛かりますか?と言う質問をよく受けます。

答えは、自宅も土地建物は相続財産ですから、相続税の対象になります。

ただし、自宅の場合、次の条件を充たせば、土地の評価額が80%減額できます。

(1)配偶者が取得する場合。

(2)生計を一にする同居親族の場合。

(3)相続開始前3年間、自分または自分の配偶者が所有する家を持たず、相続によってその家を取得して居住している場合(配偶者と同居親族が居ない場合に限って適用されます)。

もう一つ条件があります。土地の面積は330㎡以下の部分が対象になります。

この土地の評価額を減額する制度を「小規模宅地等の減額特例」と言います。

ここで、自宅を相続する場合の、相続財産の評価の原則を見てみましょう。

通常、土地の評価は路線価といって、国税庁が毎年発表している、面している道路に沿った土地の評価額を用いて計算します。

建物は固定資産評価額を用いて評価します。毎年送られてくる、固定資産税の通知に評価額があります(相続税の申告の場合は、固定資産の評価証明を市役所などから取ります)。

簡単な例で見てみましょう。

土地が180㎡、2階建ての建物の評価をする場合。

土地の路線価が1㎡あたり250千円とすると(路線価図は千円単位なので千円単位で計算します)、

土地の評価額は、250千円×180㎡=45,000千円(4,500万円)です。

建物の評価額は固定資産税評価額が8,000千円(800万円)とします。

自宅の評価額は合計で53,000千円(5,300万円)となります。

減額の特例が使える場合、土地の評価額は80%減額され、

45,000千円×(1 − 0.8)=9,000千円(900万円)となります。

土地と建物合計で5,300万円の評価額が1,700万円(900万円+800万円)に減額されたことになります。

相続税の計算例でこの減額の特例を見てみます(他の相続財産は無いとします)。

今、奥様とご長男、ご長女3人の法定相続人の場合、相続税の基礎控除は3,000万円+1,800万円(600万円×法定相続人3人)=4,800万円です。

相続税は相続財産の評価額の合計から基礎控除を差引、課税価額を計算します。この課税価額によって税率が決まります。

減額の特例がないと相続税は、

土地建物5,300万円 – 基礎控除4,800万円=500万円(相続税の課税価額)

相続税額は500万円×10%=50万円となります。

減額の特例を利用すると、評価額の合計が1,700万円ですので、基礎控除4,800万円を差し引くと、マイナスとなり、相続税は課税されません。

事例では他の相続財産は無いことになっていますが、実際は株式や預金などもあり、その分は相続財産に加算されます。ここでは、自宅の場合「小規模宅地の減額の特例」が利用でき、事例によっても3,600万円の減額効果がある。と言うことを知っていただければよろしいと思っています。

自宅の相続の場合、平成25年度の相続税の改正により、二世帯住宅の相続用件も緩和されています(原則として、自宅内を行き来できなくても、特例が使えます(区分所有分を除く))。自宅の相続に関しては、相続税課税が緩和されたと考えて良いでしょう。

また、配偶者に関しては、相続する財産の額が法定相続分を超えても、最大1億6千万円まで税額の控除があります。

最後に、相続税の財産評価は難しい問題も多くあります。相続税に関しては専門家に相談することをお薦めします。

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